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中融信托轉型地產直投 大型信托翹首REITs開放

信托計劃作為LP(有限合伙)參與房地產投資屢見不鮮,但由信托公司獨立運營管理的地產并購項目尚為個例。

  日前,中融信托低調成立“長河盛世1號集合信托計劃”,所投向的“中融長河一期基金”,由中融信托旗下全資子公司中融長河資本運作,對項目公司100%股權進行收購,并由中融信托及子公司主動管理。

  “房地產直投是公司轉型的方向之一,也符合監管層關于設立子公司做專業務的大方向。”中融信托內部人士表示。

  傳統的房地產融資模式漸衰,項目選擇越來越謹慎的信托公司,在房地產業務模式上開始轉型探索。

  首個并購項目:玩轉子公司

  “長河盛世1號”交易結構中,信托計劃所募集資金將以受托人名義認購“中融長河一期基金”的LP(有限合伙人)份額,資金最終用于支付購買標的資產的交易價款。

  產品說明書顯示,預計產品總規模約為8億元,分期發行,每一期信托份額存續期1年,滿1年可贖回。信托資金的退出來源為基金其他LP認購的資金及項目公司的銷售收入。

  “設立信托計劃,以LP身份認購房地產投資基金份額,參與股權投資的模式并不少見。”一位信托行業研究員對理財周報記者表示,“這類產品的重點是所投基金,信托計劃多為募資通道角色,交由基金設立的項目公司管理。”

  值得注意的是,中融信托在這里的角色并非只是資金提供方,信托計劃所認購的基金仍由中融信托及其子公司主動管理,這在同類產品中并不多見。

  該產品認購標的“長河一期基金”將直接注冊設立項目公司,由項目公司購買標的資產。最終收購標的為上海遠運投資管理有限公司,該公司是協信集團旗下專為開發建設“中環協信天地”項目設立的項目公司。

  收購之后,項目公司100%股權將由上海赟峰投資合伙企業(GP)所持有。

  工商資料顯示,上海赟峰投資由中融長河資本和上海長昆投資管理公司共同設立。其中,長昆投資是中融長河資本的全資子公司。由此,中融長河資本即為項目的實際控制人。

  產品資料亦顯示,該基金所有投資決策由長河資本根據中融信托直投委員會決議作出,日常經營管理及資金劃轉行為由中融信托配合監管。

  中融長河資本成立于2014年,注冊資本5000萬元,中融信托的PE子公司中融鼎新投資管理有限公司為其全資股東。

  長河基金總規模10億元,存續期限為5年,包括投資期3年,退出期2年,基金預計以整體出售或散售物業的方式退出。

  轉型直投:收益、風險之考

  中融信托內部人士對理財周報記者表示:“房地產直投是公司轉型的方向之一,主要通過全資孫公司長河資本來運作,也符合監管層鼓勵信托設立子公司做專業務的大方向。”

  資料顯示,中融長河資本是中融信托旗下全資地產并購基金,專注于國內一二線城市核心區位的優質寫字樓、商業零售及住宅項目的并購和投資。

  中融信托在官網對房地產信托的介紹中顯示,目前公司已組建了專業化的房地產信托團隊,以拓展房地產開發項目及優質物業的信托投資。

  早在2012年12月,中融信托曾與協信集團合作,發行股權投資產品“融信星光2號集合資金信托計劃”,募集優先級資金10.6億參與同地塊開發。信托資金以股權投資方式投入項目公司,持有項目公司90%股權。

  “該項目中明為股權投資,但實質與普通房地產債權融資無異,項目公司的運營仍由協信集團完成,并承擔連帶擔保責任,信托公司只在董事會中以出資比例對應投票權。”一位接近該產品的人士坦言。

  用益信托統計,2014年中融信托發行了70款集合房地產信托,其中股權投資類房地產為18款。

  “可以說以前的股權投資項目都是信托融資層面的,長河項目是中融第一個真正意義上的房地產投資產品。”上述內部人士表示。

  前述研究人士認為,信托公司雖熟悉房地產融資,但對物業項目的管理經驗并不充足,做直投風險和收益同增。

  收益方面,與類似產品多僅取得LP投資收益及0.5%信托報酬不同,首先中融將從長河基金中獲取的報酬包括實收資本2%/年的基金管理費。

  另外,根據中融信托對回報的測算,整售情況下,項目整體內部收益率(IRR)為19.68%?;饘用?,LP收入約2.19億元,GP收入約0.98億元。

  基金收益分配上,在投資人收回實繳出資額并按8%的年化收益率實現優先回報的前提下,長河資本將獲得超額收益20%的分成。

  風控方面,除持有項目公司100%股權外,在長河一期基金中,GP注冊資本100萬元,長昆投資作為SLP認購900萬元,兩者合計1000萬元作為風險隔離,承擔無限連帶責任。

  中融信托在項目介紹中表示,交易期協信地產本身出現短暫動蕩,項目得以低于可比物業25%-30%的收購成本鎖定交易價格。

  而通過信托計劃募資只是長河基金的資金來源之一,此外還計劃引入銀行并購貸款,經營物業貸款等成本相對較低的資金。

  房地產機會

  在多位業內人士看來,房地產為信托深耕領域,資產易于評估,退出方式較為清晰,雖陸續有風險事件發生,仍是信托公司青睞的領域。轉型之機,信托在房地產業務也在謀求更為深入的參與。商業物業、旅游地產、養老地產都是思考的方向。相比后兩者,隨著REITs的逐步放開,商業物業更能看到前景。

  同時,信托的房地產并購的機會也在增加。

  清科研究中心統計,2013年中國市場全年共完成并購1232起,其中房地產行業排名第二,涉及案例148起,較2012年上升48%。而截至2014年前11個月,中國并購市場已完成交易1610起,房地產行業以166起案例、總體占比10.3%位列第一。

  清科旗下私募通分析,房地產行業的不景氣導致業內洗牌加速,這一現象還將在房地產調整期持續。

  此外,根據記者了解,亦有大型信托公司通過自有資金進行商業物業收購,以期REITs開放后,以上市方式退出。

  中融信托內部人士亦表示,未來長河資本所做的不會局限于此,REITs、海外業務等都將是長河資本的發展方向。

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